La location gérance: 5 clés à savoir

La location gérance est un contrat permettant au propriétaire d'un fonds de commerce -le loueur- d'en concéder l'exploitation à un gérant - le locataire gérant. Ce contrat ne transfert donc pas la propriété du fonds de commerce, simplement son exploitation en contrepartie d'une redevance due au loueur. La location-gérance présente un intérêt aussi bien pour le propriétaire du fonds de commerce que pour le locataire-gérant. Le propriétaire pourra conserver son fonds de commerce, tout en s'assurant une rentrée d'argent. Le locataire gérant a, quant à lui, la possibilité de s'installer à son compte à moindres frais en évitant l'achat du matériel nécessaire à la création de son activité. Le locataire gérant doit avoir la capacité d'exercer une activité commerciale et donc être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Le loueur sera radié puisqu'il perd le droit d'exploiter son fonds de commerce et donc la capacité d'exercer une activité commerciale. Pour être valable le contrat de location gérance doit faire l'objet d'une publicité dans un journal d'annonces légales. Voici donc 5 points pratiques à connaître sur la location gérance.

Le transfert des contrats lors de la location gérance

Le loueur doit exploiter son fonds de commerce pendant au moins deux ans pour pouvoir ensuite le mettre en location gérance. Ainsi au moment de la mise en location, des contrats divers peuvent être en cours d'exécution.  Leur sort dépend de la nature du contrat:

• Les contrats conclus avec les fournisseurs et les clients sont transférés au locataire gérant qu'avec son accord. C'est le principe de liberté contractuelle (article 1134 du Code Civil). Dans ce cas, les contrats concernés sont mentionnés dans le contrat de location gérance et transmis au locataire gérant.

•  Les contrats de travail: Le locataire gérant doit reprendre les contrats de travail en cours . Cette obligation découle de l'article 1224-1 du Code du travail. Par souci de sécurité juridique, il est préférable de mentionner ces contrats de travail dans le contrat de location gérance.

La redevance de la location gérance

En échange de l'exploitation du fonds de commerce, le locataire gérant devra verser au loueur une redevance. Cette redevance correspond au loyer de la location gérance. La redevance peut contenir un montant fixe auquel s'ajoute un montant variable en fonction par exemple du chiffre d'affaire ou des bénéfices réalisés par le gérant. Il est important de fixer le mode de calcul de la partie variable de la redevance dans le contrat de location gérance, afin d'éviter les différends ultérieurs. Le règlement de la redevance est mensuel ou trimestriel et est soumis à la TVA. Attention, la redevance comprend en général le paiement du loyer et des charges du local.

La garantie de la location gérance

Le locataire gérant doit exploiter le fonds de commerce en bon père de famille. Il doit notamment veiller à ne pas voir la valeur du fonds se déprécier. Pour garantir le fonds, le loueur prévoit souvent  un dépôt de garantie, à la charge du locataire gérant, correspondant généralement à 2 ou 3 mois de redevance. Après apurement des comptes, le loueur restituera au locataire gérant le dépôt de garantie à l'issue de la location gérance. Le loueur peut donc refuser de restituer le dépôt de garantie au locataire gérant si celui-ci ne parvient pas par exemple à justifier du paiement des dettes du fonds de commerce, de l'accomplissement des formalités de publicité ou la régularisation de la situation fiscale.

Les clauses de non concurrence dans la location gérance

Le contrat de location gérance peut contenir une clause de non concurrence soit:

• à la charge du loueur: la clause sera applicable pendant le contrat. Elle permettra d'interdire au loueur de concurrencer le  fonds mis en location gérance.
• à la charge du locataire gérant: la clause sera applicable pendant et après le contrat. Elle permettra notamment de limiter le rétablissement du locataire gérant à proximité après la restitution du fonds.

Attention, la clause de non concurrence est encadrée strictement. Ainsi, pour être valable elle doit être limitée dans le temps et dans l'espace:

• Limitée dans l'espace:  Une clause de non-concurrence illimitée dans l’espace impliquerait une interdiction générale et absolue d’exercer une activité. Elle serait donc nulle. L'interdiction peut concerner un quartier, une ville, un arrondissement.

• Limitée dans le temps: La clause de non concurrence ne peut imposer une interdiction perpétuelle. Elle ne doit pas être excessive. Ainsi, une clause qui prévoirait une obligation de non concurrence pendant 80 ans serait jugée abusive.

D'autres critères sont à respecter lors de la rédaction de la clause. Il faut notamment définir avec précision l'activité concernée par l'obligation de non concurrence. En effet, il est impossible d'interdire au locataire gérant ou au loueur d'exercer toute activité commerciale.

Cession de fonds de commerce et location gérance

A la différence de la location gérance, la cession de fonds de commerce entraine le transfert de la propriété du fonds au cessionnaire en contrepartie d'un prix. Le cédant perd donc tout droit sur le fonds de commerce vendu. Les conséquences d'une cession étant plus lourdes et définitives, la location gérance est donc un moyen utilisé en amont par les commerçants pour tester le potentiel du fonds de commerce convoité, avant de l'acheter. Le cédant,  quant à lui, prépare la cession de son entreprise. Il teste les capacités du futur repreneur, perçoit des revenus et conserve la propriété de son fonds. Il peut donc être intéressant que le contrat de location gérance contienne une promesse de cession de fonds de commerce. Dans ce cas, le Loueur ne pourra céder le fonds de commerce qu'au locataire gérant pendant toute la validité de la promesse.