Il faut distinguer le régime fiscal du régime d'imposition. Le régime fiscal correspond au type d'impôt payé (IR ou IS). Le régime d'imposition détermine quant à lui les modalités de calcul des bénéfices devant être soumis à l'impôt.
Le régime d’imposition d'une SCI est déterminé en fonction de la qualité des associés :
- Si les associés sont :
- des particuliers
- des entreprises relevant des bénéfices non commerciaux (BNC) quel que soit leur régime d’imposition
- des micro-entreprises relevant des Bénéfices industriels et Commerciaux ou des Bénéfices agricoles
=> Les revenus sont imposés selon les règles prévues en matière de
revenus fonciers. Ainsi, chaque associé est imposé pour sa quote-part de bénéfices, dans cette catégorie de revenus.
- Si les associés sont :
- Des sociétés ou des entreprises industrielles commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels
=> Leur quote-part de bénéfices est déterminée suivant les règles propres à leur régime d’imposition (Impot sur les Sociétés, BIC, ou BA). ATTENTION On entend souvent que la variabilité du capital dans une SCI permettrait de ne pas payer l’impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien. Cela serait notamment possible en augmentant le capital de la SCI au montant du prix de vente du bien. Cependant, cette idée repose sur un mauvais calcul des plus-values. En effet, l’impôt sur les plus-values réalisées lors de la
vente d'un bien est calculé à partir des prix d'acquisition et de vente du bien. Le montant du capital social de la SCI n'a donc pas d'impact sur ce calcul. Ainsi, les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien détenu par la SCI seront soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières (si la SCI est à l'IR), ou à l’impôt sur les plus-values professionnelles (si la SCI est à l'IS).
