Sommaire de l'article
Caractéristiques essentielles de la SCI
Qu’est-ce que la TVA?
Les spécificités de la SCI assujettie à la TVA
Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?
Les inconvénients de la SCI soumise à la TVA ?
Les obligations comptables en matière de TVA pour les SCI
Comptabilité de la SCI : qui s’en charge ?
Les avantages de tenir une comptabilité
Comment calculer la TVA pour les SCI assujetties ?
Comment opter pour la TVA en SCI ?
La TVA ou taxe valeur ajoutée est une forme d’impôt pour les biens de consommations. Pourtant, la SCI peut être assujettie à cette taxe en fonction de la décision des associés ou de son secteur d’activité. Cet article vous explique dans quel contexte la TVA est applicable et comment la gérer dans les sociétés telles que les SCI. Caractéristiques essentielles de la SCI
La SCI ou société civile immobilière a pour vocation de gérer et d’acquérir des biens immobiliers. Ces biens peuvent être mis en location ou servir de résidence principale aux associés. Ils peuvent également servir de résidences secondaires dans certains cas. En tant que société civile, elle détient une personnalité morale distincte. Ce qui signifie que les sociétés SCI possèdent leur patrimoine propre. Les associés de ces sociétés, quant à eux, détiennent des parts sociales au sein de cette entité. La responsabilité des associés au sein des sociétés comme les SCI est caractérisée par son caractère non solidaire et subsidiaire. En d'autres termes, en cas de dettes non réglées, les finances personnelles des associés peuvent être impliquées. Par ailleurs, il existe trois formes principales de possibles à la création d’une SCI : la SCI familiale, la SCI de location-gestion, et la SCI professionnelle. En règle générale, la SCI relève de l'impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que la charge fiscale est reportée sur les revenus fonciers des associés. Cependant, si elle opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), les impôts sont prélevés directement sur les bénéfices de la société. Cela offre un avantage financier aux associés. En ce qui concerne la TVA, une SCI n'a généralement pas l'obligation de facturer cette taxe sur ses achats, en raison de sa nature civile. Toutefois, elle a la possibilité de demander à être assujettie à la TVA si elle le souhaite.Qu’est-ce que la TVA?
La TVA, ou Taxe sur la Valeur Ajoutée, est une forme d'impôt prélevé sur les biens de consommation et payé par le consommateur final. Les sociétés collectent cette taxe pour le compte de l'État et ont la possibilité de la déduire de leurs charges. Le taux normal de TVA est de 20 %. Mais la TVA peut être réduite à 10 % ou même à 5,5% dans certains secteurs d'activité. Que la TVA soit imposée d'office ou choisie, son fonctionnement demeure inchangé. En général, la SCI collecte la TVA pour le compte de l'État. Pour ce faire, elle prélève la taxe sur les loyers qu'elle perçoit. Ensuite, la SCI déclare le montant total de la TVA auprès de l'administration fiscale. En cas de déduction de la TVA sur ses dépenses, la société doit indiquer les montants déductibles dans sa déclaration. Cependant, deux scénarios peuvent se produire à la suite de cette déclaration. D'une part, la SCI a collecté plus de TVA qu'elle n'a pu déduire. Dans ce cas, elle doit verser l'excédent à l'administration fiscale. D'autre part, elle a collecté moins de TVA qu'elle n'a à déduire, et elle bénéficie d'un crédit de TVA. Il convient de noter que les provisions de charges locatives ne sont pas soumises à la TVA, contrairement aux charges réelles. La fréquence des déclarations de la TVA varie en fonction du régime de TVA auquel la SCI est soumise. Ainsi, une SCI au régime réel simplifié effectue une déclaration annuelle, tandis qu'une SCI au régime réel normal doit faire une déclaration mensuelle de TVA. Pour cela, le choix du régime dépend du chiffre d'affaires de la SCI. De plus, si la SCI exerce des activités soumises à la TVA et d'autres qui ne le sont pas, elle doit tenir des comptabilités distinctes. En cas d'activités avec des taux de TVA différents, les sociétés SCI doivent créer des secteurs d'activité et utiliser un coefficient de déduction pour calculer la TVA déductible.Les spécificités de la SCI assujettie à la TVA
La SCI est soumise volontairement à la TVA si elle :- gère des locations de biens immobiliers à usage professionnel ;
- propose des locations meublées avec 3 prestations en guise de supplément (nettoyage, petit-déjeuner…)
- fait des locations de places de stationnement.
Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?
Le recours à la TVA au sein d'une SCI présente des avantages significatifs, notamment lorsque la société a des charges importantes qui sont soumises à la TVA. Si elle envisage de réaliser des travaux majeurs effectués par des professionnels assujettis à cette taxe, elle a la possibilité de récupérer la TVA. Ce qui en fait un choix avantageux en cas de rénovation. De plus, la TVA récupérable en SCI s’applique à l’achat de meubles, d’équipements et aux primes d’assurance. Il est essentiel de noter que dans le cas d’une SCI, la TVA sur l’acquisition d’un immeuble neuf est récupérable uniquement si la transaction est éligible au dispositif Censi-Bouvard. Il faut également qu’aucune TVA ne soit applicable aux achats de biens immobiliers anciens. Toutefois, il est important de souligner que cette approche est avantageuse uniquement si les fournisseurs et prestataires de services de la SCI sont assujettis à la TVA. Dans le cas contraire, la SCI ne peut pas récupérer la TVA. De plus, l’application de la TVA sur les loyers peut constituer un obstacle à la recherche de locataires. Si ces derniers ne sont pas assujettis à la TVA, comme c’est le cas des particuliers, les loyers seront majorés de 20 %, et les locataires ne pourront pas récupérer la TVA.Les inconvénients de la SCI soumise à la TVA ?
Il est important de bien comprendre les inconvénients associés à l’option pour la TVA en SCI. En effet, cela peut présenter des coûts associés à la création et au fonctionnement de la SCI. Choisir d’assujettir la SCI à la TVA implique qu’elle doit collecter cette taxe sur les loyers, généralement à un taux de 19,6 %. Pour couvrir ces frais, les loyers doivent être augmentés en conséquence. Ce qui peut représenter une augmentation significative de près de 20 % pour le locataire. Avant de choisir cette option, il est essentiel de vérifier si le locataire est en mesure de récupérer la TVA payée sur les loyers. Cette étape est cruciale pour éviter des litiges ultérieurs. Il est recommandé d’inclure une clause dans le contrat de bail expliquant clairement les implications de cette option pour les deux parties. Et cela, même si elle est déjà prévue dans le contrat. En effet, il contribue à prévenir d’éventuels désaccords. En conclusion, il convient d’être très prudent dans le choix de l’option TVA pour une SCI, en s’assurant qu’elle soit réellement avantageuse pour toutes les parties concernées.Les obligations comptables en matière de TVA pour les SCI
En principe, la loi n’exige pas de comptabilité pour les sociétés SCI. En revanche, si ces sociétés optent pour l’assujettissement à la TVA, elles doivent tenir un livre de compte pour inscrire le montant d’un loyer à chaque opération. L’administration fiscale peut alors vérifier les mouvements de compte. Cependant, les obligations fiscales en matière de TVA pour les sociétés SCI varient en fonction du régime d’imposition, qu’il soit réel ou simplifié. Pour les SCI relevant du régime simplifié, elles doivent déposer et payer une déclaration d’acompte de TVA trimestrielle, avec un éventuel solde réglé. Elles peuvent également le restituer après la clôture de l’exercice, effectuée via la déclaration CA12. En revanche, pour les SCI sous le régime réel, l’imposition s’effectue au moyen d’une déclaration (3310 CA3) et d’un paiement mensuel, avec une régularisation éventuelle après la clôture de l’exercice. Le non-respect des obligations comptables en matière de TVA peut entraîner des sanctions en cas de contrôle fiscal. L’article 1741 du Code général des impôts prévoit des amendes allant jusqu’à 500 000 € et des peines de prison pouvant atteindre cinq ans en cas d’omission de comptabilité. En somme, il vaut mieux, même en l’absence de TVA, tenir une comptabilité.Comptabilité de la SCI : qui s’en charge ?
Bien qu’aucune loi n’exige la comptabilité pour une SCI, le gérant a tout intérêt à le faire. En vertu de l’article 1856 du Code civil, il a un devoir d’information envers les associés, devant leur rendre des comptes au moins annuellement. Pour s’acquitter de cette obligation, le gérant de la SCI présente un rapport de gestion avec une présentation des comptes de la société. Ne pas tenir de comptabilité, alors qu’elle est nécessaire, ou tenir une comptabilité fictive peut engager la responsabilité du gérant.Les avantages de tenir une comptabilité
La comptabilité offre divers avantages :- Gestion financière améliorée, fournissant une vue d’ensemble de la santé financière de la société et une meilleure gestion de la trésorerie
- Facilite la répartition équitable des bénéfices entre les associés
- Aide les associés à remplir leurs obligations fiscales
- Fournit une preuve légale des revenus de la SCI, écartant tout risque d’être considérée comme fictive par l’administration fiscale, ce qui pourrait entraîner la dissolution de la SCI.
