IFI et Holdings : Comprendre les Implications pour les Investisseurs

Créer une holding permet de bénéficier de nombreux avantages surtout en termes de fiscalité. Concernant l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière, que faut-il comprendre ? Les investisseurs et associés des holdings jouissent-ils aussi d’exonération ou de réduction spécifique ? On fait le point dans cet article.

L’IFI : ce qu’il faut savoir

Qui est concerné par l’IFI ?

Avant 2018, les contribuables concernés étaient surtout imposés à l’impôt solidarité sur la fortune. Depuis, ce dispositif a été remplacé par l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière. En d’autres termes, ce dispositif touche uniquement les biens immobiliers. Parmi les contribuables concernés par cet impôt, on retrouve :

• Les contribuables français résidant en France qui ont des biens immobiliers construits sur le territoire français et à l’étranger.
• Les contribuables français qui ne résident pas en France. Dans ce cas, ce sont leurs biens immobiliers installés en France qui sont touchés par l’IFI, sauf s’il y a une convention internationale à considérer.

Par ailleurs, l’IFI est à acquitter lorsque la valeur patrimoniale nette (c'est-à-dire, montant brut du patrimoine enlevé de la valeur de l’endettement assigné au bien immeuble) fait plus de 1.3M€. L’appréciation de cette valeur se fait sur la base des actifs du couple marié ou pacsé. Elle considère également les enfants mineurs qui sont encore à la charge du couple.

Les biens immeubles touchés concernés

L’IFI ne considère que les actifs immobiliers. Cependant, tous les actifs en possession du contribuable que ce soit directement ou indirectement sont touchés par cet impôt. Ainsi, tous les actifs immobiliers détenus en pleine propriété, en démembrement ou même en indivision sont considérés comme actifs que le contribuable possède directement. Les actifs détenus de manière indirecte concerne les parts et titres détenus dans des sociétés comme une holding, une SCI, une SPCI, un OPCI ou autres. Malgré tout, un investisseur qui détient un bien immeuble à travers une holding active ou animatrice ne sera pas imposable. En effet, dans cette situation, le bien immobilier est considéré comme un actif de la holding et non de l’associé investisseur. Par contre, concernant un bien immobilier en possession d’un investisseur dans une holding passive, il devra s’acquitter de l’IFI. En ce sens, selon l’administration fiscale, les titres injectés dans les holdings pures ou passives ne sont pas considérés comme des actifs professionnels. La holding passive ne se chargeant que de gérer les parts au sein de ses filiales. Il faut aussi noter qu’un abattement est prévu sur la résidence principale du contribuable. Cet abattement est de 30%. De ce fait, si on prend l’exemple d’un logement estimé à 1M€, seul les 700 000 € entreront dans la base de calcul pour l’impôt sur la fortune immobilière.

Les biens qui ne sont pas imposables

Les actifs suivant été imposables à l’ISF, mais ne sont plus à considérer dans le cadre de l’application de l’IFI.

Les crédits bancaires

L’IFI ne concerne que le patrimoine net de l’investisseur. De ce fait, les emprunts qu’il a réalisés pour l’achat d’un bien immobilier ou pour effectuer des travaux de construction immobilière sont déductibles. Et cela, même si l’investisseur est passé par une holding passive.

Les autres types de crédits

Mis à part les endettements issus des crédits contractés par l’investisseur, ceux qui sont liés à son patrimoine immobilier peuvent également être déduits de sa base imposable. Il peut s’agir des crédits assignés à des dépenses pour la rénovation ou l’entretien d’un bien immobilier. Cela concerne également les impôts affectés à ses actifs immobiliers comme la taxe foncière.

Les actifs exonérés d’impôt

Il s’agit ici des biens professionnels comme les titres gérés par une holding active. On a aussi dans cette catégorie des parts injectées dans un groupement forestier.

IFI et holding active

Une holding active, c’est quoi ?

Comme nous l’avons stipulé en haut, les biens immobiliers utilisés dans une holding sont considérés comme des biens professionnels. De ce fait, leurs détenteurs ne sont pas imposables à l’IFI. Toutefois, cela ne concerne que les biens détenus par les holdings actives ou animatrices. D’après le Code général des impôts, une holding active a le devoir de s’impliquer activement dans la politique stratégique de ses filiales. Elle doit également assurer le rôle de contrôleur des activités de ces dernières. Mais aussi, elle leur fournit des accompagnements et des services visant à appuyer leur développement. En d’autres termes, la seule possession de titres de participation et l’intégration dans la fonction de direction des filiales ne suffisent pas à déterminer que la holding a un caractère animateur. Il est important que l’acte d’animation s’apprécie de manière factuelle. En ce sens, la holding doit pouvoir prouver qu’elle a réalisé les actions d’animation réalisées au sein des sociétés filles. Il peut s’agir de prestations de services pour des appuis en informatique. Cela peut également être un accompagnement dans la gestion comptable, la gestion RH ou la gestion administrative au niveau de l’entreprise fille. Pour ce faire, la société holding et la filiale établissent une convention de prestation de services. La société holding peut aussi assurer la comptabilisation et la facturation des services fournis. Un autre point qu’il faut considérer c’est que 50% du capital social de la société mère doit être détenue par un seul associé.

Holding active et IFI

La holding active et ses associés sont exonérés de l’IFI qu’elle détienne des actifs immobiliers de manière directe ou indirecte. Mais, mises à part les conditions concernant le caractère animateur de la holding, elle doit aussi respecter les critères qui suivent :

• L’un des associés de la holding retire plus de la majorité de ses rémunérations professionnelles comme ses attributions dans la direction de la société mère et des entreprises filles qui sont détenues majoritairement par la holding.
• Les rémunérations assignées à ses responsabilités au sein de la holding sont perçues comme des revenus normaux.

Le cas d’une SCI détenue par un associé de la holding

Si un bien immobilier est la propriété d’un associé de la holding et qu’il lui met cette propriété à disposition, l’exonération dépend de la forme de détention du bien.

Le bien de la SCI est louée à la société mère et ses filles

Si l’associé met en location les biens immobiliers de sa SCI pour le compte de la holding active, tous les biens loués sont exempts d’IFI. Dans le cas où l’associé souhaite que l’exemption à l’IFI concerne les filiales, la holding ne doit plus être considérée comme holding active. À noter qu’il n’est pas nécessaire que la holding soit active pour qu’elle soit exonérée d’impôt si les biens immobiliers sont loués pour le compte de la holding.

La société mère possède des SCI détenant et exploitant leurs propres biens immobiliers

Dans une telle situation, les SCI ne peuvent pas jouir de l’exemption de l’IFI. Toutefois, le bien immeuble détenu par la SCI et qui est affecté à la société mère sera exempt d’IFI.

Comment créer une holding active ?

Il existe différents types de holdings sur le marché. Si vous voulez bénéficier pleinement de l’exonération à l’IFI, le mieux c’est de passer par une holding active. Dans ce cas, il est possible d’en créer une.

Choisir la forme juridique de la holding active

C’est la première étape de création d’une holding. Cette forme juridique doit correspondre à la stratégie des investisseurs. Ainsi, il est possible qu’ils se positionnent sur les sociétés civiles. Ce choix est idéal si les actionnaires souhaitent des responsabilités sans limites. Toutefois, l’activité principale de la holding devra se limiter à des actes civils. Elle peut aussi être une société commerciale. L’activité principale de l’entreprise sera dans ce cas, plus large. Toutefois, la responsabilité des associés se limitera aux parts injectées dans le capital. Comme statut juridique idéal pour une holding active, il y a la SAS et la SASU.

Rédiger les statuts

Une fois le statut juridique choisi, on peut passer à la rédaction des statuts de la société holding. Ces statuts vont définir les règles de gestion de l’entreprise. On y trouvera également sa forme sociale, le nom de la société, le nom de chaque investisseur associé, l’adresse de domiciliation de l’entreprise, etc. Il faudra aussi domicilier l’entreprise.

Constituer et déposer le capital social

Les associés de la holding active doivent injecter des parts en numéraire ou en nature dans le capital social de la société. Une fois constituée, ce capital sera à déposer sur un compte bloqué, dans une institution bancaire.

Diffuser une annonce légale

Cette annonce permet de faire connaitre au tiers dans le département où est installée la holding, que la société a été créée. L’annonce doit se faire dans un journal dédié qui est le Journal d’Annonce Légale ou JAL. Il faut aussi une preuve de l’annonce qui devra être intégrée dans les documents de demande d’immatriculation de la société.

Immatriculer la société holding

Dorénavant, cette procédure peut se faire en ligne. On peut le réaliser sur le site de l’INPI au guichet unique concernant les formalités des sociétés.