Dissolution SCI Suite à la Vente d’Immeuble : Étapes et Formalités

La dissolution d’une SCI ou société civile immobilière peut faire suite à une décision des associés ou après une décision judiciaire. Cette dissolution peut avoir été engendrée par la vente de l’immeuble géré par la société SCI. En d’autres termes, elle a été déterminée durant l’assemblée générale des associés de la société. Si tel est le cas, avant de pouvoir dissoudre la SCI, il faut connaitre les démarches à respecter et les formalités à prendre en compte.

Dissolution d’une SCI après la vente d’immeuble : comment s’y prendre ?

La dissolution comme la cession de parts d’une SCI demandant obligatoirement la présence d’un notaire est une démarche qui change l’organisation de la société. De ce fait, il y a des procédures à connaitre, à maitriser et à appliquer pour rendre la dissolution effective.

Les cas qui peuvent amener à la dissolution d’une société SCI

Il est possible de dissoudre une SCI si les cas qui suivent se présentent :

• La SCI arrive à la fin de sa durée de vie. Une société a généralement une durée de vie de 99 ans. Elle sera dissoute automatiquement si les dirigeants ne réagissent pas et demandent une extension de durée d’existence.
• Les statuts de la SCI prévoient la dissolution de l’entité à la suite d’un évènement spécifique.
• L’objet social de la SCI est réalisé.
• L’annulation du contrat de société.
• Les associés de la SCI décident d’un commun accord et à l’unanimité, la dissolution de l’entité avant termes.
• Le juge prononce la dissolution judiciaire de la SCI suite à une cessation de paiement au niveau de ses créanciers.
• Un associé de la SCI décide d’acquérir la totalité des parts sociales de la société.

Les démarches à considérer pour dissoudre une SCI après la vente d’un immeuble

Le législateur exige le respect d’une démarche légale qu’il faudra suivre scrupuleusement pour pouvoir dissoudre une SCI, après la cession d’un immeuble. Cette démarche va alors considérer les différentes étapes qui suivent :

Notifier et inviter les associés de la SCI pour une assemblée générale

Afin de réaliser la dissolution de la SCI, vous devez commencer par inviter les associés de la société afin de voter pour sa dissolution. Cela va se faire dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire. Cette invitation peut se faire à la suite d’une demande provenant de l’un des associés de la SCI. Il est également possible que ce soit le gérant de la société qui en fasse la demande. Ainsi, à la suite de cette réunion, si le vote des associés décide que la dissolution sera actée, on doit nommer un liquidateur. À partir de là, ce liquidateur sera l’unique représentant légal de la SCI.

Nommer liquidateur de la société civile immobilière (SCI)

Une fois le vote de la dissolution terminé, les associés procèdent à la nomination du liquidateur. Cette nomination doit se faire à l’unanimité. Ce liquidateur s’occupera des opérations de liquidation des actifs de la société. Il épurera également ses dettes ou ses passifs. Dans le cas où les associés ne trouvent pas un commun accord concernant l’identité du liquidateur, il est possible de faire appel au tribunal. Il va alors statuer pour la désignation du liquidateur. À noter que le liquidateur peut être le gérant de la société lui-même. Il est également possible qu’on nomme l’un des associés pour cette mission. Mais on peut aussi faire appel aux services d’un tiers externe à la société SCI.

Établir et enregistrer l’acte concernant la dissolution de la SCI

Après avoir constaté la décision de dissoudre la société, le gérant rédige et établit l’acte de dissolution ou le procès-verbal de dissolution. Pour ce faire, il est possible que la SCI fasse appel à un juriste pour l’accompagner dans la rédaction de l’acte. Il reviendra ensuite au liquidateur d’enregistrer ce document de dissolution au SIE. Il s’agit du service des impôts des entreprises. Il faut aussi se préparer à payer un droit d’enregistrement dont le montant va dépendre du montant du capital social de la société.

Diffuser un avis de dissolution dans un journal d’annonce légale

Une fois l’enregistrement de l’acte ou du PV de dissolution effectué, le liquidateur qui est le représentant légal de la SCI diffuse une annonce légale. Cet avis de dissolution se fait dans un journal d’annonce légale. Le coût de cette publication dépend de la longueur de l’annonce.

Déposer le dossier de dissolution au greffier du tribunal

Il revient aussi au liquidateur de la société de déposer ce dossier au niveau du greffier du tribunal du commerce dont dépend la SCI. Le liquidateur effectuera également la diffusion d’une annonce au BODACC. On parle ici du bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Effecftuer la liquidation de la SCI

Dès lors que la dissolution après la vente d’un immeuble de la SCI est actée, on passe à la procédure de liquidation de la société. Cela permet de mettre en vente les actifs de l’établissement. Le montant de la cession des actifs reçu, le liquidateur le dépose sur le compte en banque de la société. Il revient également à ce représentant légal de payer les créanciers de l’entité et d’effacer les montants non dus avec le montant de la vente. S’il y a un boni de liquidation après avoir remboursé les associés concernant les parts injectées dans le capital social, on procède à la répartition du boni. Le montant que va recevoir chacun des associés va également dépendre de la part de chacun dans le capital social.

Radier la société SCI du RCS

Il s’agit de la dernière étape dans le processus de dissolution de la SCI après la vente d’un immeuble. La procédure de radiation consiste à supprimer définitivement la société du registre du commerce et des sociétés. Pour réaliser cette étape, le liquidateur enverra les documents ci-après à partir du guichet unique de l’INPI :

• La fiche M4 dument remplie et apposée de la signature du liquidateur,
• Une copie des comptes de clôture de la SCI. Ces comptes doivent avoir été validés par le liquidateur,
• Le justificatif de publication de l’annonce de liquidation dans un journal d’annonce légale,
• Le PV actant la démarche de liquidation qui doit être validé comme étant conforme.

Les démarches de cession d’un bien immobilier en SCI

On doit aussi considérer quelques démarches légales pour réaliser la vente d’un bien immobilier en SCI. Et cela, quel que soit le motif de la cession.

Spécifier les conditions qui ont amené à la vente du bien immeuble

Par principe, les activités d’une SCI ne relèvent pas d’un acte commercial. Son objet social consiste surtout à acquérir un bien immeuble et à le mettre en location. En d’autres termes, la SCI va dégager des revenus à partir des loyers obtenus dans la location de l’immeuble. Cependant, il est possible pour les associés de vendre le bâtiment de la SCI, mais en respectant les démarches instaurées par le législateur. Notez également que cette vente peut s’effectuer même si l’immeuble en question est le seul actif en possession de la société civile immobilière. On peut prendre l’exemple de l’activité d’une SCI construction-vente pour ce faire. Toutefois, afin de garantir et sécuriser la vente, ce type de transaction doit être mentionné dans l’objet social de la SCI.

Les étapes de la vente à prendre en considération

Pour céder un immeuble appartenant à une SCI, voici les étapes à suivre :

• Convoquer les associés de la société pour une assemblée générale extraordinaire. Le gérant se charge de cette convocation.
• Procéder au vote pour la vente de l’immeuble de la société. La décision issue de ce vote doit refléter l’unanimité chez les associés.
• Rédiger un PV validant l’autorisation de mise en vente du bien immeuble de la société.
• Faire parvenir un congé pour la cession au locataire du bien dans le cas où ce dernier est loué.
• Engager un notaire pour effectuer la vente du bien immeuble de la SCI. Prévoir dans ce cas, l’acquittement des frais de notaire.

Distribuer le produit issu de la vente de l’immeuble en SCI : comment cela se passe-t-il ?

Principe de distribution du produit de la vente de l’immeuble en SCI

Après avoir procédé à la vente de l’immeuble de la société, le partage du produit de la cession considère la part de chaque associé dans le capital social de la SCI. Pour la période de distribution du produit, on peut le faire à tout moment. Il faut noter dans ce cas que l’opération doit être inscrite dans la comptabilité de la société. Le gérant de la SCI s’assurer de la réalisation de cette opération comptable.

Comment les associés sont imposés à la suite du partage du produit de la vente de l’immeuble en SCI ?

Le principe d’imposition des associés après la cession du bien immobilier en SCI dépend du régime fiscal de cette dernière. Mais généralement, la société est imposable à l’impôt sur la vente. Par ailleurs, les associés seront imposés sur la plus-value générée.

Le cas d’une SCI imposable à l’IS

Si la SCI est imposable à l’impôt sur les sociétés, on appliquera le système d’imposition sur les plus-values professionnelles. Dans le cas où la société permet la perception de dividendes, les associés seront imposables à l’IR ou impôt sur le revenu.

Le cas d’une SCI imposable à l’IR

Les associés de la SCI sont logiquement imposables à l’IR. Ainsi, concernant la plus-value dégagée dans la vente du bien immobilier en SCI, elle sera également soumise à l’IR. Dans ce cas, un notaire va tout d’abord retenir la valeur de la plus-value fiscale. Et ceci, avant d’effectuer le versement du prix de vente. Notez que pour jouir des avantages de l’imposition sur le revenu et sur les sociétés, on peut choisir le démembrement de la société.

Créer une société civile immobilière (SCI) : comment s’y prendre ?

Les spécificités d’une SCI

La société civile immobilière permet de réaliser une activité immobilière. Ainsi, avec ce statut, vous allez constituer une personne morale qui peut acquérir, gérer et louer des biens immeubles. Il faut par contre, noter qu’on ne peut pas réaliser une activité commerciale avec le statut de SCI. Les investisseurs optent surtout pour ce statut du fait de sa souplesse. En ce sens, les liens entre les associés de la société peuvent fonctionner avec beaucoup de flexibilité. Concernant les apports des associés qui vont intégrer la société, ils peuvent apporter des parts en numéraire ou en nature. Mais il faut noter qu’on n’exige aucun montant minimum pour constituer le capital social d’une SCI. En outre, la SCI est appréciée pour les avantages fiscaux qu’on peut obtenir avec ce statut juridique. Vous bénéficierez également de beaucoup d’avantages dans la procédure de transfert de patrimoine.

Les étapes à considérer pour créer une société civile immobilière

La création d’une SCI demande le respect d’une certaine procédure. Pour cela, vous devez tout d’abord :

• Rédiger les statuts de la SCI. C’est dans les statuts qu’on va mentionner les éléments permettant d’identifier la SCI comme l’adresse administrative de la société. On y informera également le mode de fonctionnement de l’entreprise ainsi que l’identité des associés. Ce sera aussi dans les statuts que l’on renseignera l’identité du gérant et la répartition des parts de chaque associé dans le capital social.
• Effectuer le dépôt du capital social sur le compte en banque de l’entreprise ou chez un notaire. Comme dit plus haut, on peut faire un apport en nature ou en numéraire pour constituer le capital social. Par contre, pour l’apport en nature, si la valeur du bien apporté dépasse un certain montant, il est nécessaire de faire appel à un commissaire aux apports.
• Diffuser un avis de création qui doit impérativement se faire dans un journal d’annonce légale. La publication de cet avis est payante. Le montant va dépendre de la longueur de l’annonce, mais peut aussi être forfaitaire dans certains départements. L’objectif de cette annonce est de faire connaitre aux tiers l’existence de la SCI.
• Procéder à la création de la SCI sur le guichet unique de l’INPI afin d’obtenir une immatriculation et un numéro SIREN.