Déficit Foncier et LMNP : Stratégies pour Optimiser vos Déductions Fiscales

Investir dans l’immobilier, cela reste une excellente idée qui peut vous rapporter gros. En investissant dans le locatif, vous pourrez garder le titre de propriété de votre bien immobilier, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Il est même possible de bien préparer sa retraite en louant un logement meublé, en statut non professionnel. Cet investissement vous permet de réaliser des revenus en sus qui peuvent bénéficier de diverses réductions d’impôt sur le revenu. On peut également prévoir des amortissements sur les biens acquis et même de reporter les déficits afin de réduire la montant de la base imposable. Concernant ce dernier, dans cet article, on vous donne les informations essentielles pour optimiser votre fiscalité avec le déficit foncier en LMNP.

Les bases à connaitre sur l’activité de loueur meublé non professionnel ou LMNP

Définition et principe de base de la LMNP

Le statut LMNP permet à un particulier de mettre en location son bien immobilier, avec des meubles. Comme son nom l’indique, ce statut est seulement dédié à un profil non professionnel. Il n’est pas adapté aux professionnels. D’ailleurs, selon la loi, il y a des conditions à respecter en LMNP. Parmi elles, pour le loueur, il doit s’agir d’une activité secondaire et non de son activité principale. Autrement, il sera considéré comme LMP ou loueur meublé professionnel qui est inscrit au RCS. Le statut LMNP confère malgré cela, des avantages indéniables au bailleur. Effectivement, les recettes locatives générées par la mise en location du bien constituent des revenus en sus mensuels pour le bailleur. D’une manière générale, ces revenus sont plus élevés qu’en location de bien nu. En étant meublé, vous avez la possibilité d’augmenter le loyer. De plus, ce type d’offre présente beaucoup plus de demandes sur le territoire français. Les locataires ne sont pas seulement ceux qui recherchent des biens immobiliers classiques. Vous pouvez aussi vous positionner sur les types de résidences qui suivent avec le statut de LMNP :

• Résidences pour étudiants,
• Résidences d’affaires,
• Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes,
• Résidences pour personnes âgées,
• Résidences de tourisme.

Quelles conditions respectées pour devenir loueur meublé non professionnel ou LMNP ?

Tout d’abord, pour bénéficier du statut LMNP, il y a des conditions concernant les recettes qui doivent être considérées :

• Les recettes issues de la location ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an,
• Ces recettes doivent aussi être en dessous de la moitié des revenus globaux générés par le foyer fiscal.

En cas de non-respect de ces conditions, c’est-à-dire en cas de dépassement des seuils, vous ne pourrez pas prétendre eu titre de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Concernant le bien immobilier à mettre en location, il doit être conforme aux normes exigées et permettre aux locataires d’y habiter avec confort au quotidien. Pour ce faire, l’État exige qu’on y retrouve les équipements suivants pour que le bien mis en location meublée soit en règle :

• Literie, couette et/ou couvertures,
• Chambres bien aérées avec des rideaux ou des volets,
• Équipements de cuisine et ustensiles adaptés. Cela comprend la plaque de cuisson, le four, le micro-onde, le réfrigérateur et le congélateur,
• Des tables et des sièges,
• Des équipements de rangement,
• etc.

Pour les résidences de services, il est également demandé de fournir au moins 3 des prestations ci-après :

• Préparation du petit-déjeuner,
• Entretien des espaces communs et ménages,
• Fourniture des linges et blanchisserie,
• Service d’accueil

Les régimes fiscaux adaptés au statut LMNP

En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez choisir entre deux régimes de fiscalité :

• Le micro-BIC: régime simplifié, il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% (71% sur les résidences de tourisme classées) sur les recettes locatives générées. Les charges sont intégrées dans ce forfait. Afin de bénéficier de ce régime, vous ne devez pas dépasser le seuil de 77 700 euros en revenus de location (188 700 euros pour les résidences touristiques classées).
• Le régime réel simplifié: Ce type de régime fiscal est plus complexe que le régime micro-BIC. Pour son application, il est possible que vous ayez besoin de solliciter l’accompagnement d’un comptable. Ce régime est appliqué dès lors que les revenus locatifs dégagés par votre activité LMNP dépassent les 77 700 euros. En optant pour le régime réel, vous pouvez prendre en compte les charges déductibles en LMNP. Cela peut ensuite créer un déficit foncier à reporter. Il est également possible de considérer l’amortissement des biens que vous avez acquis (immeubles et meubles) avant le calcul de la base imposable.

Déclarer son activité LMNP : comment s’y prendre ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et des avantages qu’il offre, vous devez déclarer votre activité. Pour ce faire, vous aurez à effectuer la démarche administrative comme toute entreprise installée en France. Il sera donc, indispensable de passer par le guichet unique de l’INPI, dans le menu Procédures. Commencez par créer votre compte dans ce cas. Une fois que c’est fait, choisissez entreprise pour lancer la création de votre société. Mais attention, vous ne devez choisir que le statut d’entreprise individuelle pour la déclaration de votre activité en LMNP et pour son immatriculation. Sur le site, vous devez bien mentionner la nature de votre activité qui est la location en meublée non professionnelle. On vous demandera aussi le régime fiscal que vous allez opter, ainsi que le régime de la TVA. Dès lors que toutes les informations sont fournies, vous aurez votre numéro Siret sous 30 jours maximum, et votre activité sera immatriculée légalement.

Déficit foncier en LMNP : ce qu’il faut savoir

Le déficit foncier en LMNP, c’est quoi ?

Le déficit foncier est un système de comptabilité qui doit être connu de tous les loueurs de biens immobiliers. Ainsi, ils peuvent être des professionnels ou non, mais aussi des loueurs en meublé ou qui font de la location de bien immobilier vide, le déficit foncier concerne surtout le régime réel. On parle de déficit foncier en LMNP lorsque les charges de location sont plus élevées que les revenus locatifs. On pourra alors dire qu’il y a une création de déficits fonciers. Le montant qui constitue la différence entre les charges et les revenus générés va ensuite être reporté sur l’année d’exercice n+1. Il est imputable sur les bénéfices que le LMNP réalise. Le résultat en est que la base imposable du loueur en LMNP va être réduite. Par ailleurs, sachez que le délai maximum de report est déterminé comme suit :

• 6 ans pour toutes les recettes accumulées,
• 10 ans pour les revenus fonciers.

Il faut également noter que le montant maximum autorisé pour le déficit est plafonné à 10 700 euros. Il est toutefois possible qu’on vous accorde jusqu’à 21 400 euros, dépendant de la situation (loi des finances 2022).

Quelles conditions respectées pour bénéficier du déficit foncier en LMNP ?

Le déficit foncier est applicable surtout en location de bien vide. Cependant, on peut également en bénéficier sur une activité de location meublée non professionnelle. Toutefois, les conditions d’accès ne sont pas les mêmes. En effet, le régime fiscal associé au déficit foncier en LMNP doit être au titre des BIC. C’est-à-dire, que le déficit foncier en LMNP est applicable sur les bénéfices industriels et commerciaux, mais pas sur les revenus fonciers. Toutefois, au lieu de préférer le micro-BIC, pour bénéficier du déficit foncier, vous aurez à vous positionner sur le régime réel. Par ailleurs, en optant pour le régime réel, il vous est possible de déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• Les intérêts issus de vos emprunts pour l’acquisition des meubles et du bien immobilier, ainsi que les charges financières. Il peut s’agir des différents frais de dossier du crédit, d’indemnité de relogement, d’assurances, etc.
• Les charges qui ont été affectées à la gestion du logement en location. Cela concerne les rémunérations octroyées à l’agence de gestion de la location, de l’agence immobilière, de la copropriété, etc.
• Les charges payées à titre de rénovation du logement mis en location. Il s’agit des coûts de réparation et de rénovation, des frais d’entretien, etc.

Par contre, vous devez noter que la déduction des charges financières est limitée aux revenus fonciers. En d’autres termes, vous n’aurez pas la possibilité de déduire les revenus taxables.

Le principe du déficit et de l’amortissement

En LMNP, vous avez également la possibilité d’amortir certaines acquisitions et de considérer cet amortissement dans le calcul de votre base imposable. Par principe, cet amortissement permet de considérer les pertes de valeur du bien immobilier mis en location, mais aussi les biens meubles. Par contre, pour que cet amortissement s’applique, les dépenses liées ne doivent pas faire plus de 600 euros. En comptabilité, cet amortissement doit faire l’objet d’une écriture spécifique à travers un tableau d'amortissement. Par contre, vous devez noter que le déficit foncier et l’amortissement ne sont pas compatibles. En effet, logiquement, amortir certains éléments du bien immobilier en LMNP ne peut pas aboutir à un déficit.

Les avantages du déficit foncier en LMNP

Le premier avantage du déficit foncier en LMNP, c’est qu’il permet d’éviter le seuil plafond des niches fiscales. En d’autres termes, le bailleur a la possibilité de faire le cumul des réductions fiscales avec les autres dispositifs de défiscalisation prévus par l’État. Cependant, concernant le report du déficit, vous n’avez pas la possibilité de considérer les amortissements. Effectivement, les amortissements ne peuvent être déduits que sur les loyers générés sur l’année. Un autre avantage du déficit foncier en LMNP permet d’acquérir un bien ancien situé dans un environnement de choix. Selon les analystes immobiliers, l’investissement dans ce type de bien permet d’acquérir un bien à un tarif plus bas qu’un bien neuf. Mais on bénéficiera alors d’un taux de rentabilité plus important. En LMNP et en considérant le mécanisme du déficit foncier, vous pouvez rénover le logement à louer et déduire les dépenses liées aux travaux sur les recettes foncières. Dans ce cas, la déduction du déficit foncier peut se faire étant donné que les travaux de rénovation sont issus des revenus fonciers et non des recettes globales.  Par conséquent, avec le temps, il est possible de voir la neutralisation de l’impôt sur les revenus locatifs. Et en mettant en location meublée non professionnelle votre logement, la réduction des charges et des intérêts sur les crédits se percevra.